Achiziționarea unui apartament în faza de proiect poate părea o oportunitate atractivă, mai ales pentru cei care își doresc o locuință nouă, modernă și bine situată. Totuși, avocatul Elena Radu atrage atenția asupra unor riscuri majore pe care cumpărătorii trebuie să le înțeleagă înainte de a se angaja într-o astfel de tranzacție. Ea subliniază că aceste apartamente nu sunt, în realitate, cumpărate efectiv, ci reprezintă doar o promisiune de vânzare-cumpărare, cu potențial de a aduce probleme grave pentru cei care nu sunt precauți.
Adevărul din spatele „cumpărării” apartamentelor în proiect
Atunci când achiziționezi un apartament în faza de proiect, nu cumperi propriu-zis apartamentul. Ceea ce semnezi este, de fapt, o promisiune de vânzare-cumpărare. Dezvoltatorul promite că, la un moment dat, îți va vinde apartamentul după ce acesta va fi construit, iar tu te obligi să-l cumperi atunci când este gata. În practică, însă, acest „când” poate fi o problemă majoră.
Elena Radu descrie multiple scenarii în care construcția unui bloc poate rămâne neterminată sau poate fi amânată pe termen nedefinit. Dezvoltatorul poate întâmpina probleme financiare, prețurile materialelor de construcție pot crește semnificativ, sau chiar banca poate declara scadența anticipată a creditelor contractate de dezvoltator, făcând astfel imposibilă continuarea lucrărilor.
Proiectele pot eșua în diverse stadii, fie înainte de începerea construcției, fie după ce fundația este turnată, sau chiar când blocul este ridicat la roșu, dar nefinalizat. În oricare dintre aceste etape, cumpărătorii care au plătit avansuri riscă să rămână fără locuință și fără banii investiți.
Pericolele juridice ascunse în cartea funciară
Un alt aspect esențial pe care Elena Radu îl subliniază este situația juridică a terenului pe care urmează să fie construit blocul. Mulți dezvoltatori cumpără terenuri fără a plăti integral prețul acestora, iar ipotecile sunt notate în cartea funciară a terenului. Cumpărătorii care nu verifică aceste ipoteci se expun unui risc imens, deoarece, în cazul în care proiectul eșuează, banii recuperați din lichidarea activelor vor fi direcționați mai întâi către creditorii care au ipoteci înscrise, iar cumpărătorii vor rămâne fără șanse reale de a-și recupera banii.
Radu subliniază că este absolut necesar ca înainte de a semna un antecontract, cumpărătorii să consulte extrasul de carte funciară al terenului și să verifice dacă există ipoteci sau alte sarcini notate. Dacă există ipoteci pe teren, cumpărătorii ar trebui să fie extrem de precauți și, ideal, să evite să încheie orice tranzacție, deoarece dezvoltatorul nu dispune, de fapt, de fonduri pentru a construi blocul din propriile resurse, folosind avansurile cumpărătorilor pentru a acoperi aceste costuri.
Blocarea proiectelor și insolvența dezvoltatorilor
Un aspect foarte periculos este situația în care proiectul nu se finalizează, iar dezvoltatorul intră în insolvență. Radu explică faptul că proiectele se pot „bloca” în diverse faze: fie înainte de începerea construcției, fie în timpul lucrărilor, fie după ridicarea structurii, dar fără a fi recepționat sau dezmembrat (astfel încât apartamentele să fie vândute individual). În toate aceste cazuri, cumpărătorii care au plătit avansuri riscă să nu mai vadă niciun ban din acele sume, deoarece datoriile dezvoltatorului sunt mult mai mari decât valoarea proiectului la momentul blocării.
În cazul în care proiectul intră în insolvență și este vândut pentru a acoperi datoriile, orice sumă obținută va fi distribuită creditorilor în ordinea înscrierii ipotecilor în cartea funciară. Dacă există mai multe ipoteci, acestea vor fi plătite în ordinea în care au fost notate, iar cumpărătorii care nu au ipoteci înscrise nu vor recupera nimic.
Renunțarea la drepturile legale: O capcană frecventă
Deși legea prevede că antecontractele de vânzare-cumpărare și avansurile plătite trebuie notate în cartea funciară, mulți cumpărători sunt convinși să renunțe la acest drept. Notarea antecontractului și a avansului ar oferi cumpărătorului o garanție sub forma unei ipoteci legale asupra apartamentului. Cu toate acestea, dezvoltatorii tepari îi determină pe cumpărători să renunțe la acest drept, lăsându-i vulnerabili în cazul în care proiectul eșuează.
Elena Radu oferă un exemplu concret dintr-un proiect imobiliar de pe litoral, unde toate apartamentele fuseseră „vândute” și plătite integral, dar nici măcar nu începuse săparea fundației. În cartea funciară, singura ipotecă notată era cea a vânzătorului terenului, iar cumpărătorii renunțaseră la dreptul lor de a înscrie antecontractele și avansurile plătite, ceea ce le-a adus o pierdere totală a investițiilor.
Cumpărători înșelați și fraude imobiliare
Un alt risc major este posibilitatea ca dezvoltatorul să vândă același apartament de mai multe ori. Acest lucru este posibil pentru că, de obicei, cumpărătorii renunță la dreptul de a nota antecontractul în cartea funciară, ceea ce face ca alți cumpărători să nu vadă existența unor promisiuni de vânzare anterioare. În momentul în care dezvoltatorul încasează bani de la mai multe persoane pentru același apartament, fraudele devin posibile, iar cumpărătorii sunt prinși într-o capcană juridică extrem de dificilă.
Concluzie
Achiziționarea unui apartament în stadiul de proiect este o tranzacție plină de capcane și riscuri. Avocatul Elena Radu îndeamnă potențialii cumpărători să fie extrem de precauți și să nu renunțe la drepturile legale pe care le au. Verificarea detaliată a extraselor de carte funciară, notarea antecontractelor și ipotecilor pentru avansurile plătite, precum și evitarea dezvoltatorilor cu practici dubioase sunt măsuri esențiale pentru a proteja investiția în astfel de tranzacții imobiliare.
