Piata imobiliara s-a dezghetat

valoarea tranzactiilor a crescut cu 3-5% fata de anul trecut, iar agentii imobiliari se asteapta chiar si la 8-10%, dar volumul scade – cumparatorii sunt tot mai putini; bacauanii plecati in strainatate vin mai ales sa vânda apartamente, pentru a achita rate scadente in tarile in care traiesc

Piata imobiliara din România traverseaza din nou o perioada buna, in care tranzactiile cresc in valoare si volum. Indicele IMO (imobiliare.ro) arata, la apartamente, un pret mediu de 944 de euro/mp in luna iulie, cu o crestere de 1,2% fata de luna iunie si de 4,2% fata de iulie 2014. Se intâmpla si in Bacau, unde lunile de vara erau cele mai bune? Perioada 15 iulie – 15 august, indeosebi, era vârful de piata. Fata de anul trecut, piata a crescut cu 3-5% – spune proprietarul agentiei Apollon, Florin Popovici, care este si prim-vicepresedinte al Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNAI) si presedinte al UNAI Regiunea Moldova. Alti agenti imobiliari declara, insa, ca si-au pierdut speranta sa mai vada valuri de „stranieri” care investesc pe aceasta piata.

„Traversam, in prezent – spune Florin Popovici -, o perioada mai buna, pentru ca incep sa vina bani din afara tarii, de la cei care traiesc si muncesc in strainatate, «stranierii». Inca de anul trecut, eu am previzionat ca pentru acest an va fi o usoara crestere pe piata imobiliara, in cazul tranzactiilor cu apartamente, la nivelul a 3-5%. Pentru a nu mai spune ca in fiecare an toti proprietarii maresc si ei preturile cu 3-5%, mai ales in luna august, când se intorc in tara cei mai multi stranieri. Ne putem astepta si la un 8-10% la final.”

Agentii imobiliari sustin ca este o crestere naturala fata de nivelul la care se tranzactiona anul trecut. Totusi, ei stiu ca daca un cumparator vine cu banii cash cresterile de preturi vor fi cu atât mai mici, pentru ca banii se pun jos imediat. „Cine vinde in asemenea conditii acum – a opinat Florin Popovici – poate câstiga, pentru ca daca vine luna septembrie vor incepe iar scaderile de preturi, bani nu vor mai fi atât de multi, iar motorul financiar va fi din nou banca, pentru ca banca este motorul imobiliarelor.”

Stranierii isi trimit rudele din tara la primele vizionari de oferte

Agentia Apollon avea in lucru, in ziua in care am vizitat-o, trei tranzactii, dar agentii stiu deja ca unii cumparatori, cei mai multi, vor veni la jumatatea lunii august. Acesti clienti si-au trimis rudele sa vada apartamentele. „Am incheiat deja – a spus proprietarul agentiei – precontracte ale viitoarelor tranzactii finale, in baza acceptului rudelor apropiate, care au vazut si au acceptat ofertele. Netul ne permite un schimb de informatii facil cu cei care vor semna contractele finale: le trimitem fotografii, informatii, iar ei se pot deja decide in baza lor.”

Piata imobiliara s-a dezghetat peste tot

Când vorbim de tranzactii ne referim mai ales la cumparari de locuinte. In anii de criza 2009 – 2010, chiar 2011 si 2012, cei plecati in strainatate vindeau ce au agonisit, pentru ca aveau cheltuieli mari, pentru ca multi si-au cumparat in tarile in care au ajuns imobile si aveau de platit rate. In 2014 – 2015 trendul s-a schimbat: incep sa cumpere din nou in tara, poate si in speranta ca acum vor cumpara mai ieftin, nu mai târziu. Este o cerere in crestere si pentru terenuri. De altfel, se stie ca vara este o vreme de cumparat terenuri. „Piata imobiliara – a conchis vicepresedintele UNAI – s-a dezghetat peste tot. Noi, Apllon, avem filiale si la Bucuresti si la Cluj-Napoca si la Ploiesti si putem lua pulsul de peste tot. La Realty 2015, o reuniune specifica pietei noastre, organizata recent, s-a remarcat, din discutiile purate, din schimbul de informatii, o crestere a numarului de vânzari la apartamentele noi, in detrimentul celor vechi, mai ales in Bucuresti. La noi, sunt câtiva dezvoltatori imobiliari care vând chiar din faza de proiectare cam 60% din apartamente. Pâna sunt terminate apartamentele se vinde aproape tot. Aceasta inseamna ca exista cerere pe piata, dar este loc si de mai bine.”

Florin Dudau, managerul Agentiei imobiliare Pro House Bacau atrage, insa, atentia ca stranierii, anul acesta, nu pare sa fi vina in numar prea mare. „Fata de situatia de pâna in 2007, când chiar veneau multi acasa, si veneau sa cumpere locuinte, dupa 2008, dupa izbucnirea crizei economice, ei au venit sa vânda. Acum, in ciuda asteptarilor din orasele mari, din Bucuresti, din orasele din Ardeal, unde se inregistreaza cresteri ale tranzactiilor, la noi nu se intâmpla aceasta. O arata si indicele IMO, care este in scadere (indicele IMO reprezinta o medie a pretului solicitat, exprimat în euro pe metru patrat util pentru apartamentele de vânzare situate în blocuri de apartamente, cu destinatie rezidentiala, pe baza anunturilor publicate pe www.imobiliare.ro de agentiile imobiliare si proprietari – n.n.)”, a aratat Florin Dudau, managerul Agentiei imobiliare Pro House Bacau

La fel spune si Adina Neagu, administratorul agentiei imobiliare AdiMax Bacau: „Cei care muncesc de multa vreme in strainatate acum vin acasa pentru a vinde apartamentele. Nu le mai inchiriaza, pentru ca si chiriile sunt foarte mici. Preturile scad mereu, mai ales la blocurile vechi. Se construiesc si blocuri noi, iar tineretul mai ales la acestea se uita. Eu nu cred ca mai vin cei din afara sa investeasca in imobiliare. In general, in luna iulie, cei din strainatate care vor apartamente in tara incep sa caute, prospecteaza piata prin intermediul ziarelor, al rudelor din tara. Dar, anul acesta nu se intâmpla asa. Nici anul trecut.”

Cât mai costa locuintele in Bacau

Agentia Apollon intretine zilnic indicele imobiliar din Bacau, cu informatii care pot orienta orice cumparator sau vânzator, pe cartiere si zone. Conform acestor grafice, o garsoniera ajunge la numai 396 de euro pe metrul patrat de spatiu util in zona Letea Veche, dar si la peste 733 de euro in zona Neagoe Voda. Cele mai scumpe doua camere sunt in Gheraiesti (peste 1.000 de euro/mp util), iar cele mai ieftine pe Alecu Russo (putin peste 607 euro. Trei camere ajung, pe metrul patrat util, la aproape 1.100 de euro, in medie la 600 – 700 de euro in majoritatea zonelor, dar numai la 565 de euro pe Alecu Russo. Iar apartamentele cu patru camere trec de 755 de euro/mp util, preturile fiind, in general in jurul a 650 de euro, dar si la doar 475 de euro in cartierul Nord. Iar casele se duc la aproape 1.200 de euro, dar si la aproape 2.700 de euro in zona Tache, majoritatea fiind insa la 400 – 500 de euro/mp util, in Saucesti fiind cel mai mic pret, de doar 347 de euro.

Florin Dudau vede, in Bacau, o scadere a pretului pe metrul patrat. „La terenuri nici nu mai putem face o evaluare, pentru ca nu sunt prea multe oferte – spune managerul Pro House. Dar, preturile sunt destul de jos pentru a fi tentante si pentru cumparatori si chiar si pentru mine. E o oferta mai mare in piata, dar se pare ca Bacaul nu poate duce o astfel de sarcina, datorita puterii de cumparare. Iar cei care vin de afara, de exemplu din Italia, vin cu oferte de pret care nu pot fi luate in calcul. Pentru 20.000 de euro nu poti vinde un apartament cu doua camere decomandate. Si la astfel de oferte tendinta este tot in jos. Sigur ca noi tot mai asteptam valul de stranieri, dar nu cred sa mai fie o invazie in masa ca in anii trecuti. Noi de câtiva ani nu ne mai bazam pe aceasta zona de clienti. Baza sunt creditele, banca.” Adina Neagu spune ca anul trecut gaseai trei camere decomandate in zona Miorita, la etajul doi, 90 mp, cu 42-43.000 de euro. Anul acesta nu gasesti nici cu 50.000. Sau, doua camere decomandate, pâna anul trecut se gaseau cu 30-32.000 de euro, pe Energiei. Acum nu gasesti nici cu 40.000.

Ce se intâmpla cu stranierii pe unde se afla?

Acum peste 15 ani, cei plecati la munca in strainatate puteau cumpara, la noi, apartamente numai din ce adunau din salarii – spune Florin Dudau. Erau preturile mult mai mici. Poate de aici si abundenta de stranieri, care veneau in lunile de vara, mai ales in august. Aveau la ce sa vina. „Era o piata foarte mare – a precizat managerul de la Pro House. Acum, din circa 1.000 de euro pe luna, cu economii de 10.000 de euro nu au ce cumpara la noi. Iar cei care sunt acolo de 10-15 ani si-au gasit acolo un rost, au cumparat case acolo, au rate de achitat si vin acasa sa vânda apartamentele, pentru a achita ratele in strainatate. Ei nu se vor mai intoarce in România. Sunt nenumarate cazuri.” La fel, Adina Neagu vede stranierii care vin acasa, dar nu cu bani multi, pentru ca s-a stricat treaba si pe acolo: „Am foarte multi clienti care se plâng de aceasta: au disparut locuri de munca, au scazut salariile. Apoi, cei plecati de multa vreme au cumparat case acolo si trebuie sa achite rate. Vând aici si achita rate acolo. Nu mai vin inapoi. Vestile nu sunt bune. Nu am speranta nici in august sa mai vina valul de stranieri. Nu mai suna telefoanele ca altadata. A ramas un mit ca vara vin «italienii».”

2014 a fost anul achizitiei de terenuri pentru birouri

In Bacau se intâmpla mai putin, dar in tara tot acum incep sa vina cumparatori si pentru zona rezidentiala. Brokerii din piata vorbesc de o crestere a interesului investitorilor si dezvoltatorilor pentru achizitia de terenuri, iar daca anii anteriori principalii cumparatori erau retailerii, acum din ce in ce mai multe tranzactii au in vedere dezvoltarea de birouri sau proiecte rezidentiale.

Se construieste

In luna iunie au fost eliberate, in toata tara, peste 4.100 de autorizatii de construire pentru cladiri rezidentiale. Cele mai importante cresteri s-au înregistrat în Regiunea de Dezvoltare Sud-Est (cu 128 de autorizatii), dar si in Nord-Est au fost 99 de autorizatii, iar in Regiunea Sud-Muntenia 85). Regiunile Sud-Est, Nord-Est si Sud-Muntenia au înregistrat cresteri ale numarului autorizatiilor cu 320, cu 273, respectiv cu 184 avize. Un semnal interesant vine si de pe piata de bricolaj. Retailerul de bricolaj Hornbach România sustine ca oamenii au început sa fie stimulati de evolutia economiei, iar sectorul constructiilor se misca foarte tare. Hornbach România a încheiat primul semestru al acestui an cu o crestere de 10% a cifrei de afaceri.