Afaceri profitabile cu terenuri si case
Dupa ce boomul economic a facut ca preturile apartamentelor din Bacau sa "explodeze", odata cu criza economica imobilele au ajuns sa fie vandute la adevarata lor valoare. Expertizele Camerei Notarilor Publici indica faptul ca piata a stagnat. De cealalta parte, mai bine o duc dezvoltatorii imobiliari care au pariat pe apartamente noi, cu locuri de parcare si chiar mobila inclusa la vanzare, ceea ce s-a dovedit a fi o reteta de succes.
Criza economica i-a determinat pe jucatorii de pe piata imobiliarelor sa isi reconsidere pozitia. Fie au renuntat la comisioane, fie la adaos, fie au iesit de tot din business, cert este ca anii de criza au fost ai acelora care si-au regandit strategia de vanzare. Daca in 2009 si 2010 nu s-a vandut mai nimic, in 2011, piata a dat primele semne de revenire. O parte din experti sustin insa ca abia acum evaluarile se apropie de realitate, iar pe de alta parte oamenii au devenit mai chibzuiti cu propriile resurse si nu mai sunt dispusi sa plateasca pentru locuinte spatioase, daca nu au nevoie de ele.
Valori reale de la notari
Potrivit Codului Fiscal, la incheierea unei vanzari de imobil, notarii publici trebuie sa solicite vanzatorului sa declare valoarea reala a proprietatii pe care incearca sa o vanda. In functie de acest pret, notarii publici calculeaza si impozitul de 1, 2 sau 3 la suta datorat catre stat. In masura in care pretul este peste sau sub expertizele realizate anual de Uniunea Nationala a Notarilor Publici, obligatia lor este sa incaseze impozitul la valoarea adevarata a proprietatii. Aceste evaluari, ale caror rezultate se fac publice la inceputul fiecarui an, ne indica valoarea reala a apartamentelor. "Aceste evaluari sunt facute de experti independenti. Din acest motiv, credem ca se apropie de valoarea reala a unei locuinte, lucru valabil si inainte de criza", sustine presedintele Camerei Notarilor Publici Bacau, Stefan Isache. In opinia sa, evaluarile facute din 2009 incoace au fost constante. Nu se observa o tendinta de crestere a preturilor, poate dimpotriva: "In orizontul apropiat, cred personal, ca evaluarile vor indica preturi mai mici cu cateva procente. Abia acum putem spune ca au ajuns la o stare de normalitate. Totusi, asta inseamna ca piata nu s-a dezghetat", mai spune presedintele CNP Bacau. Potrivit grilelor notariale oficiale valabile in 2011, un apartament cu doua camere situat in centrul Bacaului, adica pe strazile 9 Mai, Mihai Viteazu sau Nicolae Titulescu, valoreaza in realitate intre 25 si 40 de mii de euro, in functie de gradul de confort, in timp ce un apartament cu patru camere poate ajunge si la 70 de mii de euro. La polul opus se situeaza apartamentele situate in zona Cornisa sau Letea, unde preturile la apartamente cu doua camere pornesc de la 20 de mii de euro si pot ajunge la putin peste 40 de mii de euro, in cazul apartamentelor cu patru camere. Daca aceste evaluari se mentin si pentru 2012, vom vedea la 1 ianuarie, cand CNP este obligata sa publice cifrele pentru anul in curs. Atentie, insa, evaluarile lor nu fac referire la apartamentele din complexurile rezidentiale.
Este momentul investitiei in imobiliare
Ca piata va stagna, confirma si Forin Popovici, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNAI), dar cu toate acestea, "este un moment propice pentru investitiile imobiliare. Indiferent de cum va evolua piata, cursul euro sau gramul de aur, un investitor bun cumpara apartamente, case sau terenuri in aceasta perioada". Totusi, anul acesta au facut diferenta lunile iulie si august, cand tot stranierii au avut curaj sa cumpere sau sa vanda apartamente. Din acest punct de vedere, si gusturile s-au schimbat. "Tendinta este de a alege o casa in functie de nevoi. Sunt si persoane care se muta de la trei camere la doua si nici nu se mai cauta casele mari, cu suprafete cuprinse intre 240-300 mp", mai spune Popovici. Clientii cauta case pana in 150 mp, sa fie in apropiere de oras si sa aiba si o bucata de teren. Gasesc un asemenea camin la 70.000 de euro in zone precum Hemeius, Magura, Valea Budului, Luncani sau Andriesesti. Cu aceeasi bani, insa, cei indragostiti de centrul orasului pot achizitiona in zona ultracentrala un apartament cu trei camere. "Cele mai multe tranzactii anul acesta au fost pentru locuinte pana in 35.000 de euro", a mai spus presedintele UNAI. Fata de boom-ul din 2008, preturile apartamentelor au scazut cu 35 pana la 50 la suta.
Terenurile, cea mai buna afacere
Cei care sunt insa mai putin interesati de case sau apartamente, si mai mult de terenuri, au in acest an noroc. Preturile terenurilor au scazut si cu 80 la suta fata de 2008. In zona ultracentrala, metrul patrat a ajuns la 300-400 de euro (pentru terenuri cuprinse intre 300 si 1000 de metri patrati), in timp ce in zona strazilor Energiei, Mioritei, Bucium, pretul este de 50 de euro pe metru patrat, iar la polul opus, in sudul orasului, in zona URA sau in cartierul CFR, preturile pornesc de la 30 euro/mp. "Cel mai important criteriu in stabilirea pretului unui apartament sau teren este fara indoiala locatia", a mai precizat Florin Popovici.
Complexurile rezidentiale, o reteta de succes
Cei care doresc sa mute intr-adevar in casa noua, au de ceva vreme la indemana o alta solutie. Daca nu isi fac o casa in regie proprie, pot alege un apartament intr-un complex rezidential. Aceasta piata s-a dezvoltat semnificativ in ultima vreme si a sfidat oarecum criza, daca analizam cifrele de vanzari. "Construim la foc continuu. Avem o piata a noastra, dar e drept ca nici cumparatorii nu mai vin ca in epoca de aur a imobilialelor. Noi am preferat de multe ori sa pierdem din profit, ca sa castigam clienti", spune Marius Istoc, reprezentant al dezvoltatorului care pune in vanzare apartamente in complexul rezidential "Rasarit de soare". Din punctul sau de vedere, clientii prefera un apartament nou, care are obligatoriu un loc de parcare, in apropiere de oras (pentru ca "acum toti fug de oras"), si intr-un spatiu sigur, mai ales daca au copii. Iar daca locuinta indeplineste aceste criterii, vanzarile sunt asigurate. "Cele 100 de apartamente din complexul Colina, din Barati, s-au vandut in 2 ani. Dar secretul este alegerea buna a locatiei si sa creezi ceva deosebit", sustine Istoc. Si un studiu de piata sau o estimare poate fi de folos pentru a sti in cat timp se amortizeaza o asemenea investitie. O spune Iulian Pantea, reprezentant al dezvoltatorului complexului "Colt de rai". "Cand pornesti o astfel de investitie, mergi pana la capat. Chiar daca piata este in amortire, sunt sigur ca pana anul viitor vom reusi sa vindem toate locuintele. Au toate avantajele comparativ cu apartamentele din oras", sustine acesta. Cu toate acestea, se observa reorientarea clientilor si faptul ca se gandesc de doua ori inainte de a face alegerea. "Am observat ca vinerea nu suna niciodata telefonul", spune Iulian Pantea, usor amuzat, dar increzator ca pana la urma toate facilitatile intr-o singura locatie reprezinta formula gratie careia vanzarile sunt pe plus.
De la inceputul anului si pana in prezent, la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara s-au inscris in cartea funciara 40.430 de proprietati, la nivel de municipiu. Numarul este la jumatate fata de 2010, cand Cadastrul a inregistrat 80.000 de proprietati. Cadastrul si intabularea sunt formalitati ce trebuie indeplinite atat la cumpararea unui teren, cat si a unei case. Indiferent de natura terenului si de tipul constructiei, aceste operatiuni sunt obligatorii. Procedura de intabulare este aceeasi. Pentru intabularea unei case, de exemplu, este nevoie de un dosar complet care sa contina autorizatia de construire a casei, procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor, cadastrul casei, certificatul de atestare fiscala a casei, taxa de timbru de 17.000 lei si o cerere tip.
Andreea Gavrila
