Statutul asociațiilor de proprietari a intrat în vigoare din 28 feb. a.c. prin Ordinul nr.1058/2019 privind aprobarea conţinutului-cadru al statutului asociaţiei de proprietari şi al regulamentului condominiului, emis de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice.
Acesta reprezintă ansamblul dispoziţiilor, adoptat de cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu, prin care se reglementează scopul, structura şi modul de organizare şi funcţionare a asociaţiei de proprietari, cu respectarea prevederilor Legii nr.196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.
Practic, statutul asociaţiilor de proprietari trebuie să respecte cadrul nou instituit, prin reorganizare (în condiţiile existenţei unui statut anterior aprobat), adaptat la situaţia concretă din cadrul fiecărei asociaţii, care hotărăşte cu numărul de voturi ce reprezintă cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominium.
Foarte interesant e că, norma vorbeşte de numărul de proprietari, nu de numărul de proprietăţi reprezentate. Conform Statutului cadru de care vorbeam toate veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune, precum amplasarea mijloacelor de publicitate, amplasarea de antene, închirierea spaţiilor comune şi altele asemenea, inclusiv veniturile din dobânzi bancare, aparţin asociaţiei de proprietari şi alimentează fondul de reparaţii al asociaţiei de proprietari, deci nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum şi cheltuielile aferente lor, sunt prezentate semestrial, într-un raport afişat la avizierul asociaţiei şi se evidenţiază în registrul unic de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari, conform Legii nr. 196/2018.
Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent al asociaţiei de proprietari, la care au acces pentru informare, conform prevederilor art. 67 din lege, toţi proprietarii din condominiu.
Fondurile asociaţiei de proprietari sunt:
a) fondul de reparaţii, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune; se aprobă de membrii asociaţiei de proprietari, sumele încasate pentru constituirea fondului de reparaţii se depun în contul bancar unic al asociaţiei de proprietari;
b) fondul de rulment; asociaţia de proprietari este obligată să stabilească cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment, conform art. 72 din Legea nr. 196/2018. Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează chitanţă nominală separată. Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel;
c) fondul de penalităţi;
d) dar şi un alt fond cu caracter special (dacă vor asociaţii) din care trebuie să reiasă clar destinaţia acestuia şi care trebuie aprobat în cadrul adunării generale. Toate fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari se depun în contul bancar unic al asociaţiei de proprietari, conform legii, au evidenţă separată şi pentru fiecare fond se emite chitanţă separată.
Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.
Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună.
Prin excepţie de la prevederile mai sus enunţate, în baza hotărârii adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin.
Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.
Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afişării. Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere, se includ în fondul de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităţilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi, precum şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere nu pot fi utilizate şi în alte scopuri.
Statutul mai conţine şi o anexă nr. 2, respectiv Conținutul-cadru al regulamentului condominiului. În acesta sunt stipulate principii generale de conduit, dar conţine şi regulile, condiţiile de folosinţă a părţilor comune ale condominiului şi normele de bună vecinătate dintre proprietari, detaliile urmând a fi aprobate personalizat de fiecare asociaţie prin votul majorităţii.
Jurist Adrian M. Ionescu
