Prima speță vizează o acțiune în revendicare în care reclamantul -vânzător a revendicat de cumpărătorii – pârâți proprietatea asupra unei boxe, anexă a unui apartament. Apartamentul a făcut obiectul unui contract de vânzare, care, în opinia reclamantului includea exclusiv apartamentul, fără anexa în discuție. Așa fiind, instanțele de judecată, au stabilit, în mod definitiv, având în vedere că boxa respectivă nu a fost menționată expres în contractul de vânzare autentificat la notar, ea nu a făcut obiectul transferului de proprietate dintre părți, admițând astfel acțiunea (este vorba despre decizia nr. 262/20.04.2022 a Tribunalului Bacău).
Prin sentința apelată Judecătoria a respins acțiunea în revendicare a reclamantei cu privire la imobilul cu destinația de boxă, situat în Bacău, care a fost apropriat în mod nelegitim de către pârâți, care au devenit astfel posesori neproprietari.
Pentru a hotărî în acest mod prima instanță reține că reclamanta nu a făcut dovada că mai are în proprietate imobilul. Constatarea este greșită deoarece din actele dosarului rezultă că reclamanta a dobândit proprietatea asupra boxei prin certificatul de moștenitor nr. 8 din 15.06.2017. Prin urmare, reclamanta nu trebuie să-și dovedească calitatea de proprietar suplimentar deoarece deține un titlu care atestă acest aspect. Relevant este și faptul că imobilul boxă figurează și în prezent, conform certificatului de atestare fiscală atașat, pe numele reclamantei, care plătește în continuare impozitele și taxele locale aferente acestuia, lucru care întărește caracterul greșit al susținerii că ea nu ar mai fi proprietara bunului.
De esența cauzei pendinte este să se stabilească dacă prin contractul de vânzare reclamanta a înțeles să le transfere pârâților prin contractul de vânzare autentificat la notar sub nr. 3701/20.10.2017 inclusiv boxa în litigiu sau doar apartamentul aflat în blocul alăturat.
Sub acest aspect, instanța de fond consideră că intenția reclamantei a fost în sensul înstrăinării boxei întrucât printre altele, din conversațiile purtate pe Whatsapp ar rezulta acest lucru. Instanța de fond valorifică în mod greșit materialul probator existent, din conversațiile citate rezultând că acestea s-au purtat ulterior încheierii în formă autentică a contractului de vânzare ce stipulează expres că transferul proprietății se realizează exclusiv cu privire la apartament. Așa fiind, aprecierile instanțe de fond sunt netemeinice. Spunem aceasta deoarece conversații invocate de prima instanță fac parte din negocierile precontractuale a unui alt raport contractual.
Mai concret, ulterior încheierii contractului de vânzare asupra apartamentului, părțile au început negocierile și cu privire la boxă. Nu este vorba de niciun fel de neînțelegere cu privire la eliberarea spațiului, întrucât cu privire la boxă părțile nu au reușit să ajungă la înțelegere privind transmiterea proprietății.
Situația de fapt așa cum a fost prezentată mai sus transpare chiar din modul de exprimare al reclamantei, citat în expozitivul sentinței, care afirmă că „v-am spus de la început că boxa o să v-o dau în primăvară”. Este evident că la acel moment părțile nu conveniseră asupra tututor aspectelor contractuale, lucru care a făcut ca al doilea contract de vânzare să nu se mai încheie. Mai mult, formularea „de la început” demonstrează caracterul eronat al aprecierilor primei instanțe care consideră că „părțile s-au înțeles inițial să vândă/cumpere apartamentul cu tot cu boxă” din moment ce din conversații rezultă că despre boxă s-a negociat în mod complet separat.
Faptul că apartamentul și boxa au fost dobândite de reclamantă printr-un singur titlu nu poate conduce, în niciun caz la concluzia că și transferul s-a realizat cu privire la ambele. Este vorba de două bunuri separate, cu atribute de identificare funciare și fiscale separate, care într-adevăr pot fi înstrăinate împreună, după cum pot fi, prea bine, înstrăinate separat – cum s-a întâmplat în cazul de față.
Trimiterile la prețul global nu au nicio logică juridică dat fiind faptul că din forma finală a contractului de vânzare, singura care are aptitudinea de a produce efecte între părți, rezultă un singur bun corelat cu un singur preț al vânzării. Astfel, este total deplasat ca instanța să dea o valoarea probatorie mai mare – chiar dacă acest lucru este la libera sa apreciere, unor discuții din faza precontractuală decât contractului, ca instrumentum, validat prin semnătura părților, ca probă a ultimei lor voințe asupra raportului juridic care intervine între ele.
Cazul face parte din portofoliul de practică al Nițu D. Dan Cabinet de Avocat.
